Het beleidskader wordt gevormd door de kadernota vastgoedbeleid 2013-2020. We sturen op waardebehoud van de gebouwen. Dat doen we door de gebouwen goed te onderhouden, waar nodig levensduur verlengende maatregelen te nemen, de gebouwen energiezuiniger te maken, de gebouwen “bij de tijd te houden” door functionele verbeteringen, door een nieuwe bestemming te zoeken waardoor het gebouw opnieuw van waarde wordt en door de beschikbare m2 goed te benutten. De kadernota vastgoedbeleid zal in 2020 worden herzien.

Het MPVA 2020-2023 biedt zicht op ontwikkelingen die van invloed zijn op de vastgoedportefeuille. We analyseren de gebouwen en brengen de plannen van huurders en gebruikers in kaart. Daarbij houden we zicht op belangrijke (beleidsmatige) trends en ontwikkelingen. Met behulp van dit MPVA zijn we in staat om te sturen op het behoud van de waarde van ons vastgoed voor de stad. Het MPVA wordt jaarlijks geactualiseerd.

We dragen met ons vastgoed in belangrijke mate bij aan de opgaven voor de stad. De inzet is onder andere gericht op het bijdragen aan de programma’s op het gebied van cultuur, toerisme, stedelijke vernieuwing Almere Haven en Buiten Centrum en de ambities van het Integraal Huisvestingsplan Onderwijshuisvesting. Een ontwikkeling met impact voor ons vastgoed is de duurzaamheidsagenda, waarin de ambitie is beschreven om onder andere energieneutraal en gasloos te worden.

De vastgoedportefeuille omvat 341 objecten in eigendom. Naast deze objecten in eigendom worden ook nog 14 objecten gehuurd. Dit vormt een kernportefeuille waarmee een bijdrage wordt geleverd aan diverse beleidsdoelen. Zoals uit de grafiek blijkt bestaat bijna de helft hiervan uit onderwijsgebouwen.

Bij de programmarekening 2018 was sprake van 340 objecten. De toename met 1 object heeft te maken met de oplevering en ingebruikname van de school voor voortgezet onderwijs Baken Poort.

Leegstand
De leegstand in onze portefeuille bedraagt nog slechts 1,8%. Bij de berekening van dit percentage wordt de onderwijshuisvesting buiten beschouwing gelaten. De beperkte leegstand zorgt voor een beperkte mate van flexibiliteit om nieuwe huisvestingsvragen op te vangen. Veel gemeenten vinden een leegstandspercentage van 4% wenselijk.

Onze gebouwen staan nooit volledig leeg. Als het nodig is schakelen we een tijdelijke beheerder in.

De afgelopen jaren hebben wij succesvol gewerkt aan de verduurzaming van onze gemeentelijke vastgoedportefeuille onder de noemer “roadmap naar energieneutraal vastgoed”. Het werken met deze “roadmap” is zeer succesvol verlopen.

We zijn nu op een punt aangekomen dat ‘het laaghangend fruit’ geplukt is. Tot nu toe hebben we de genomen duurzaamheidsmaatregelen grotendeels budgettair neutraal kunnen uitvoeren. De tot nu toe genomen maatregelen verdienen zich in pakweg 15 jaar terug, waarbij rekening wordt gehouden met rente en afschrijving.

Het streven naar een volledig energieneutrale gemeentelijke vastgoedportefeuille in 2050 is een langdurige, complexe en (financieel) omvangrijke opgave en gaat fors verder dan de tot nu toe genomen maatregelen. Deze ambities zijn vertaald in een routekaart duurzaam vastgoed Almere. Deze routekaart vormt de basis hoe wij onze (bestaande) gebouwen verder willen verduurzamen.
Een eerste analyse leert ons dat we naar verwachting 150 bestaande panden verder moeten verduurzamen. Voor een aantal categorieën van de totale portefeuille is verduurzamen niet of nauwelijks relevant. Dan gaat het om onder andere laad- en loshoven, toiletten- en stranddouches, liften en roltrappen en parkeergarages. En sommige objecten zijn te nieuw. Dat vastgoed is al zo goed als energieneutraal. Daarnaast gaan we ervan uit dat de verduurzaming van de schoolgebouwen een verantwoordelijkheid is van de schoolbesturen. Naar verwachting moeten we circa 44% van de vastgoedportefeuille verder verduurzamen. Het gaat dan om circa 267.000 m2 BVO, exclusief de scholen.
Op dit moment is nog niet inzichtelijk wat de kosten zullen zijn. We laten onderzoeken hoeveel de duurzaamheidsmaatregelen gaan kosten.

In de kadernota vastgoedbeleid is vastgesteld dat het gemeentelijk vastgoed conditie gestuurd wordt onderhouden conform de Nederlandse Norm (NEN) 2767. De gebouwen worden onderhouden op conditieniveau 3. De gebouwen Stadhuis, de Nieuwe bibliotheek, het KAF en de Topsporthal worden onderhouden op conditieniveau 2. In deze programmabegroting wordt voorgesteld het conditieniveau voor deze panden te verlagen naar conditieniveau 3. Dit levert een structurele besparing op van € 53.000. Deze verlaging van het onderhoudsniveau zal tot gevolg hebben dat er plaatselijk meer zichtbare veroudering zal zijn. De verlaging van het onderhoudsniveau is verwerkt in het overzicht verloop van de voorziening planmatig onderhoud voor het maatschappelijk vastgoed, parkeren en de overige gebouwen.

Om de kosten voor planmatig onderhoud te egaliseren wordt gewerkt met een tweetal voorzieningen voor planmatig onderhoud. De een wordt gebruikt voor gymzalen en tijdelijke onderwijshuisvesting en de ander voor maatschappelijk vastgoed, parkeren en overige gebouwen. De voorzieningen worden gevoed door dotaties. Deze dotaties zijn conform de kadernota gebaseerd op een voortschrijdend 10 jaar gemiddelde. Het verloop van deze voorzieningen wordt hieronder geschetst.
bedragen x € 1.000

In onderstaande tabel wordt het verloop van de voorziening planmatig onderhoud gymzalen en tijdelijke onderwijshuisvesting weergegeven.
bedragen x € 1.000

Verkoop
Verkoop van vastgoed is aan de orde als een pand leeg is gekomen en de afwegingen – zoals genoemd in de kadernota vastgoedbeleid - zijn doorlopen. De afwegingen betreffen de volgende vragen:

• Kan het pand een beleidsdoel ondersteunen?
• Kan het pand herbestemd worden voor een nieuwe functie, die aansluit bij ambities van de gemeente?
• Is het vastgoed mogelijk nodig in de toekomst voor een maatschappelijke functie?
• Ligt het pand op een strategische locatie, waardoor verkoop van de grond ongewenst is?

Als er geen reden meer is om het pand te behouden wordt het pand verkocht. In de kadernota is vastgelegd dat gebouwen worden verkocht volgens de principes transparant, openbaar en marktconform. Er kunnen zwaarwegende maatschappelijke- of beleidsbelangen spelen, die pleiten voor een andere keuze bij verkoop dan de hoogste prijs, bijvoorbeeld om transformatie naar woonruimte mogelijk te maken. Gebouwen met gronden kunnen worden verkocht voor herontwikkeling. Naast de prijs voor de locatie zijn de sloopkosten voor de nieuwe eigenaar.

De goedkeurende rol van de raad bij verkoop is nader vormgegeven. Sinds 2014 wordt de lijst met potentiële verkooppanden jaarlijks bij de programmabegroting ter goedkeuring voorgelegd aan de raad.
Afhankelijk van de marktomstandigheden komt verkoop al dan niet daadwerkelijk tot stand. Als de verkoop niet loopt, kan gekozen worden voor verhuur. Het pand verdwijnt dan in het volgende jaar van de geactualiseerde verkooplijst.

Sloop
Sloop is aan de orde als een gebouw niet meer geschikt is voor (tijdelijk) hergebruik, te verouderd is, investeringen niet rendabel zijn en er geen belangstelling meer voor is. De volgende panden komen in aanmerking om op termijn gesloopt te worden als verhuur of verkoop geen optie meer.

Toelichting:

• Het Floriadepaviljoen wordt gesloopt in verband met de ontwikkeling van het Floriadeterrein door Amvest.
• De tijdelijke onderwijshuisvestingsgebouwen (TOH’s) zijn niet meer nodig wegens overcapaciteit en zullen daarom gesloopt worden.

Verduurzaming gemeentelijk vastgoed
Voor 2019 zijn de volgende duurzaamheidsmaatregelen voorzien:
bedragen x € 1.000