Ten opzichte van het MPGA 2019 vinden er een aantal veranderingen plaats binnen het weerstandsvermogen. Op basis van een aantal bijstellingen komt het saldo van het harde vermogen (de reserve) uit op € 11,4 miljoen positief dat bij de PR 2019 naar verwachting vrij kan vallen aan de algemene dienst. Dit is nog zonder de winst van het grondbedrijf over de realisatiecijfers in de grondexploitaties van 2019. Deze winst kan pas bij de jaarrekening 2019 worden bepaald.

De voornaamste oorzaak voor deze positieve verandering is de vrijval van een aantal voorzieningen, waarbij de vrijval van de voorziening voor MVA-gronden in Stichtsekant de voornaamste is.
Bij het MPGA 2020 worden de effecten en analyses op grondexploitatieniveau en per gebied en het herijkte risicoprofiel van het weerstandsvermogen gepresenteerd en ter vaststelling aan de raad voorgelegd. In de onderstaand tabel is de stand van de reserve weerstandsvermogen weergegeven zoals deze qua ontwikkeling wordt voorzien.

Bij het MPGA 2019 / Jaarrekening 2018 was een bedrag van € 20,6 aan resultaat bepaald. Deze kan worden afgedragen aan de algemene dienst.

Vanuit het weerstandsvermogen worden jaarlijks kosten voor het ophalen van zwerfvuil in de ontwikkelingsgebieden betaald. In 2019 bedragen deze kosten circa € 0,2 miljoen.
Daarnaast kan circa € 0,4 miljoen uit de reserve t.b.v. het Fonds initiële ontwikkeling (FIO) worden teruggeboekt naar het weerstandsvermogen, door wijziging van BBV-regelgeving. De voorbereidingskosten uit het FIO mogen namelijk 5 jaar lang geactiveerd worden op de balans. Pas wanneer binnen die periode het project niet tot ontwikkeling komt, ontstaat er een situatie waarbij de gemaakte kosten als verlies moeten worden genomen. Vooralsnog lijkt het niet nodig om vanuit het weerstandsvermogen het FIO aan te vullen.

In totaal kan er naar verwachting voor circa € 18,8 miljoen aan voorzieningen vrijvallen. Dit bestaat voor € 2,3 miljoen uit vrijval bij de negatieve grondexploitaties en voor € 16,5 miljoen bij de MVA-gronden.

De vrijval van de verliesvoorzieningen bij de negatieve grondexploitaties is toe te schrijven aan de verbetering van het verwachte financiële resultaat doordat de post onvoorzien uit de grondexploitaties wordt geschrapt. Als gevolg hiervan leiden de grondexploitaties Almere Centrum Buiten en Stadstuinen Poort ook niet langer tot een verwacht verlies (en daarmee een noodzakelijk te treffen verliesvoorziening), maar tot een verwacht positief resultaat. De stand van de voorziening negatieve grondexploitaties is in de tabel hieronder weergegeven.

De vrijval van de verliesvoorziening voor MVA gronden van € 16,5 miljoen valt volledig toe te schrijven door het in exploitatie nemen van meer grond in Stichtsekant. Hieronder is de stand van de resterende verliesvoorzieningen voor MVA gronden weergegeven.

Het bedrag van de eerder vastgestelde bestemmingen is licht toegenomen ten opzichte van programmarekening 2018. Dit komt onder andere door een verwachte toename van het benodigde POK-budget in de grondexploitaties met een negatief saldo. Het negatieve effect is echter beperkt omdat er ook al een stelpost was opgenomen voor een overschrijding op deze kosten.

Daarnaast is de reservering t.b.v. het afzetrisico voor het relatief ruime aanbod aan grond t.b.v. bedrijventerreinen in Stichtsekant licht toegenomen (€ 0,9 miljoen). Uitgangspunt voor deze reserve is dat op basis van externe onderzoeksrapporten er een langjarige afzet wordt voorzien van circa 70 hectare in 10 jaar tijd. Op dit moment is de vraag naar bedrijventerreinen vooral op Stichtsekant relatief hoog, waardoor er meer grond in exploitatie is genomen. Voor deze ‘overmaat’ aan gronden is een reserve in het weerstandsvermogen gevormd bij het MPGA 2018. Als gevolg van de verwachte veranderingen door verkochte of verzekerde verkopen van grond en het in exploitatie nemen van extra gronden, ontstaat er ook een verandering op dit risicoprofiel en daarmee deze reserve.

In de grondexploitaties is de afzet van gronden opgenomen op basis van reële, maar mogelijk ambitieuze verwachtingen. Als financiële achtervang wordt in het weerstandsvermogen daarom rekening gehouden met een voorzichtige fasering waarin een tegenvallend scenario voor de langjarige grondverkopen is opgenomen, een hogere rekenrente (2,1% versus 2,5%) en een lagere opbrengststijgingspercentage (1,5% versus 1%). De reserve in het harde vermogen om dit risico op te vangen bedraagt € 19,4 miljoen voor de programmabegroting (PB) 2020 en is daarmee wat lager dan bij het MPGA 2019. Reden hiervoor is dat als gevolg van de verkopen in 2019 het resterende risico afneemt. Het voorzichtige scenario voor het PB 2020 bedraagt:

De risico’s voor de negatieve grondexploitaties bedragen voor de PB 2020 circa € 2,7 miljoen en zijn ten opzichte van de stand bij de jaarrekening 2018 met circa € 0,3 miljoen afgenomen. Er wordt niet langer rekening gehouden met een negatief effect op de grondprijzen van het verplichte ‘gasloos bouwen’ en een aantal risico’s verschuiven naar het ‘zachte vermogen’ doordat de saldo’s van de grondexploitatie Almere Buiten Centrum en Stadstuinen positief zijn geworden.
Wel is er een risico opgenomen voor onvoorziene kosten(overschrijdingen) voor het bouw- en woonrijp maken, omdat de post onvoorzien in de grondexploitaties is komen te vervallen. Daarnaast is er ook een risicobedrag opgenomen voor mogelijke kostenoverschrijding t.b.v noodzakelijke boscompensatie.

Vooruitlopend op overeenstemming met de fiscus wordt vanaf het MPGA 2019 jaarlijks door het grondbedrijf een ‘hard’ bedrag van circa € 4,9 miljoen gereserveerd om toekomstige vpb-aanslagen te kunnen betalen. De reserve in het zachte weerstandsvermogen is met het zelfde bedrag afgenomen.

Op dit moment wordt gewerkt aan de ontwikkelingsvisie voor de Voortuin, die later dit jaar naar verwachting ter besluitvorming aan de raad zal worden voorgelegd. Op dit moment is reeds een verliesvoorziening van € 8 miljoen getroffen om de niet terug te verdienen boekwaarde af te dekken. Daarnaast zal waarschijnlijk bij het in exploitatie nemen van de Voortuin aanvullend nog een bedrag nodig zijn van circa € 4,5 miljoen als verliesvoorziening. In de reserve van het weerstandsvermogen is daarom vooralsnog rekening gehouden dat deze middelen beschikbaar worden gesteld uit de resultaten van het grondbedrijf en daarmee niet vrijvallen.