De zachte buffer bestaat uit het nog te realiseren vermogen uit de positieve grondexploitaties. Jaarlijks wordt op grond van de winstnemingsmethodiek een deel van het positieve resultaat genomen en betrokken bij het gerealiseerde (harde) vermogen. De berekening van de winstneming wordt bij het MPGA uitgevoerd. Een deel van het nog te realiseren vermogen is gereserveerd voor risico’s of specifieke kosten. De veranderingen van de zachte buffer met daarin deze posten zijn weergegeven in de onderstaande tabel. De afwijkingen ten opzichte van de jaarrekening 2018 zijn hieronder toegelicht.

Ten opzichte van de programmarekening 2018 is het (bruto) nog te verdienen vermogen in de positieve grondexploitaties toegenomen tot € 233 miljoen. Ten opzichte van de stand bij de programmarekening 2018 is het saldo na winstuitname toegenomen met € 63 miljoen.
De belangrijkste verklaring voor deze toename betreft het uitnemen van de post onvoorzien (€ 33,4 miljoen) uit de grondexploitaties en het in exploitatie nemen van de MVA-gronden bij Stichtsekant (€ 29,6 miljoen) waar de komende jaren een aanvullend positief exploitatieresultaat is te verwachten.

Het benodigde vermogen is toegenomen met € 8,8 miljoen. De is een resultante van toename van € 11,8 miljoen voor extra plankosten en een bijstelling van € 3,0 miljoen in de segmenteringsbuffer ten behoeve van sociale woningbouw.

Voor het MPGA 2020 wordt een toename van de benodigde POK in de positieve grondexploitaties voorzien van circa € 14,1 miljoen. Er was in het weerstandsvermogen al een stelpost opgenomen ter hoogte van € 2,3 miljoen voor hogere POK, waardoor er voor nu een extra bedrag van € 11,8 miljoen is opgenomen.

De bijstelling van de segmenteringbuffer is als gevolg van de effectuering van het aangenomen amendement RG-137/2019 omtrent “Addendum Ontwikkelingsplan Almere Hout Noord- Wijk voor initiatieven”. Het aantal woningen is toegenomen met 106 stuks, maar leidt tot een verslechtering van het financiële resultaat van de grex Nobelhorst die op basis van het amendement afgedekt wordt uit de segmenteringsbuffer voor sociale huur.

De financiële gevolgen van de discussie rondom de stikstofdepositie zijn op dit moment nog niet duidelijk. In het weerstandsvermogen wordt voor nu rekening gehouden met de negatieve financiële consequenties als gevolg van het eventueel tijdelijk stilleggen van projecten die verder gaan dan het ‘voorzichtige scenario’. Het gaat dan vooral om extra rentekosten door vertraging en extra POK omdat dit leidt tot inefficiëntie en extra werkzaamheden. Vooralsnog is rekening gehouden met een bedrag van € 5,0 miljoen.

De risico’s voor de positieve grondexploitaties bedragen € 108,7 miljoen. Dit is circa € 30,3 miljoen toegenomen ten opzichte van de stand bij het MPGA 2019 / JR 2018.

Er is een extra risico opgenomen voor onvoorziene kosten(overschrijdingen) voor het bouw- en woonrijp maken, omdat de post onvoorzien in de grondexploitaties is komen te vervallen. Daarnaast is er een risico opgenomen dat de verwachte grondopbrengsten voor de gronden in Stichtsekant die aanvullend in exploitatie worden genomen, niet kunnen worden gerealiseerd. Dit is namelijk sterk afhankelijk van de functies / type bedrijven die daadwerkelijk de grond afnemen.

Het risico van een negatief financieel effect op de grondprijzen als gevolg van het verplichte gasloos bouwen komt te vervallen. Het wordt niet langer nodig geacht om rekening te houden met een negatief effect. Bij het invoeren van het verplicht gasloos bouwen hebben we dit risico opgenomen omdat we geen zicht hadden of dit een negatief effect op onze grondprijzen zou hebben. We zien nu dat we nog steeds de grondprijzen realiseren (komt ook door de grondprijsstijging op zichzelf) en de eerste transitietijd van het omschakelen naar gasloos is ook voorbij. Wij zien daarom niet langer een risico dat we de verwachte grondprijzen in de grondexploitatie niet halen.

Het bedrag te betalen vennootschapsbelasting is met € 4,9 miljoen afgenomen doordat het omgezet is naar het harde vermogen.

In de grondexploitaties is de afzet van gronden opgenomen op basis van reële, maar mogelijk ambitieuze verwachtingen. Als financiële achtervang wordt in het weerstandsvermogen daarom rekening gehouden met een voorzichtige fasering waarin een tegenvallend scenario voor de langjarige grondverkopen is opgenomen. Dit leidt tot een buffer in het zachte weerstandsvermogen van € 30,5 miljoen.